부동산 계약서를 보다 보면 “전대차 여부”라는 항목이 눈에 들어온다.
체크 한 칸이지만 무슨 뜻인지 막상 모른다.
전세나 월세는 익숙해도 전대차는 낯설다.
알고 보면 임차인의 권리와 직결된 문제다.
오늘은 전대차 여부 뜻과 그 의미를 정리해 보았다.
전대차 여부 뜻은 무엇인가
전대차는 임차인이 빌린 집을 다시 다른 사람에게 빌려주는 일이다.
전대차 여부는 그 행위를 허용할지 말지를 묻는 항목이다.
한자로 풀면 “전(轉)”은 옮긴다, “대차(貸借)”는 빌리고 빌려주는 일이다.
빌린 것을 다시 옮겨 빌려준다는 뜻이다.
이때 원래 임대인을 임대인, 처음 빌린 사람을 전대인, 다시 빌리는 사람을 전차인이라 부른다.
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쉽게 보면 매점에서 산 과자를 친구에게 다시 파는 일과 비슷하다. 다만 규모가 다를 뿐이다.
내가 산 물건이지만 그 가게의 동의 없이 되팔면 문제가 된다.
집도 마찬가지다. 임차인이 자기 마음대로 다른 사람에게 빌려줄 수는 없다.
민법 제629조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
계약서에 전대차 여부 항목이 있는 이유다.
전대차 여부 항목은 왜 묻는 것일까
이 항목은 임대인의 사전 동의를 명문화하는 절차다.
표시 방식은 보통 두 가지로 나뉜다.
| 구분 | 의미 |
|---|---|
| 전대차 가능 (동의함) | 임차인이 제3자에게 다시 빌려줄 수 있음 |
| 전대차 불가 (동의하지 않음) | 임차인이 임의로 전대하면 계약 해지 사유 |
대부분의 일반 임대차에서는 “불가”에 표시하는 경우가 많은 것으로 알려져 있다.
집주인 입장에서는 모르는 사람이 들어와 사는 상황을 피하고 싶기 때문이다.
반대로 상가 임대차에서는 사정이 다르다.
상가건물 임대차보호법 제13조에 따르면 임차인은 임대인의 동의를 얻어 전대할 수 있다.
권리금 거래나 업종 변경 과정에서 전대차가 자주 등장한다.
동의 없이 전대하면 계약 해지로 이어질 수 있으므로 표시 한 칸이지만 무게가 다르다.
전대차가 일어나면 어떤 관계가 만들어질까
전대차가 성립되면 세 사람의 관계가 얽힌다.
각자의 자리를 정리하면 결이 분명해진다.
- 임대인: 집의 원래 소유자, 처음 빌려준 사람
- 전대인: 처음 빌린 임차인, 다시 빌려주는 사람
- 전차인: 전대인에게서 다시 빌려 들어와 사는 사람
계약 관계는 두 갈래로 나뉜다.
임대인과 전대인 사이에 원래 임대차 계약이 있다.
전대인과 전차인 사이에 새로운 전대차 계약이 생긴다.
임대인과 전차인은 직접 계약을 맺은 사이가 아니다.
다만 임대인이 동의했다면 전차인은 점유할 권리를 인정받는다.
문제는 원래 계약이 끝날 때다.
임대차 계약이 종료되면 전대차도 함께 끝나는 것이 원칙으로 알려져 있다.
전차인의 권리는 전대인의 권리 위에 얹힌 것이기 때문이다.
체크 한 칸이지만 그 뒤에 세 사람의 자리가 놓여 있는 셈이다.
마치면서
전대차 여부는 임차인이 빌린 집을 다른 사람에게 다시 빌려주는 일을 허용할지 묻는 항목이다.
임대인의 사전 동의 없이 전대하면 계약 해지 사유가 될 수 있다.
계약서에 도장을 찍기 전에 이 한 칸의 의미를 짚어 두는 편이 좋겠다.
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